Amanda Priscila Pena Crepaldi
Leiloeira Oficial
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Art. 843 do CPC: venda integral do bem com proteção da quota dos coproprietários.
Imóvel indivisível deve ser vendido por inteiro
Quando a penhora recai sobre apenas uma fração de um imóvel indivisível, levar somente essa parte a leilão pode reduzir drasticamente o interesse dos compradores.
O art. 843 do CPC permite que a alienação judicial alcance 100% do imóvel, preservando no produto da venda a quota-parte pertencente aos coproprietários alheios à execução.
Conhecer essa regra pode fazer a diferença entre um leilão sem interessados e uma alienação muito mais eficiente.
Veja como contar com a atuação da Amanda no processo.
Quota do coproprietário protegida, preferência na arrematação e mais efetividade no leilão.
Penhora parcial de imóvel indivisível? O leilão é do imóvel inteiro.
Penhora parcial de imóvel indivisível não significa leiloar só uma fração ideal. Pela regra do art. 843 do CPC, o caminho mais eficiente é levar 100% do imóvel a leilão, resguardar a quota-parte do coproprietário e ainda assegurar a ele preferência na arrematação em igualdade de condições. É assim que se evita nulidades e se aumenta a chance de resultado real no processo. Acesse o site e veja como nomear a leiloeira Amanda nos processos.
O coproprietário pode igualar o maior lance e exercer sua preferência em igualdade de condições.
Preferência não dispensa disputa no leilão
O coproprietário tem preferência na arrematação, mas isso não significa que ele leva o imóvel automaticamente.
Ele precisa participar do leilão e pode exercer sua preferência em igualdade de condições, igualando o maior lance sem precisar superá-lo. Se também for o único credor do processo, poderá utilizar seu crédito como forma de pagamento e, se o valor da arrematação for superior, deverá depositar apenas a diferença nos autos.
Conhecer essas regras evita erros, protege direitos e torna o leilão judicial mais eficiente.
A indenização do coproprietário deve observar o valor de avaliação, e não o preço final da arrematação.
A quota do coproprietário é protegida pela avaliação
Em leilão de imóvel indivisível, a proteção do coproprietário não é calculada sobre o valor final da arrematação.
Quando há coproprietário alheio à execução, é preciso preservar valor suficiente para indenizar sua quota-parte, tomando como referência o valor de avaliação do imóvel. Assim, eventual deságio do leilão não pode reduzir indevidamente a parcela de quem não responde pela dívida.
Conhecer essa regra ajuda a evitar nulidades, questionamentos e prejuízos no procedimento.
Veja como contar com a atuação da Amanda no processo.
Direitos aquisitivos podem ser penhorados.
Mesmo sem a propriedade plena do imóvel, os direitos aquisitivos do executado podem ser penhorados.
Isso pode ocorrer, por exemplo, em contratos de promessa de compra e venda, cessões de direitos ou outras relações contratuais ainda em curso.
Nessas situações, o objeto da alienação não é necessariamente o imóvel em si, mas a posição jurídica ocupada pelo devedor. O arrematante passa a assumir os direitos e as obrigações correspondentes, dentro dos limites estabelecidos pelo contrato e pelo edital.
Por isso, antes do leilão, é importante analisar o contrato existente, os valores já pagos e ainda devidos, as condições para transferência e eventuais restrições e obrigações vinculadas ao negócio.
Imóvel com alienação fiduciária
O imóvel está alienado fiduciariamente?
Nessa situação, a propriedade resolúvel pertence ao credor fiduciário. Por isso, em regra, a penhora não deve recair sobre a propriedade plena do imóvel, mas sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, conforme previsto no artigo 835, XII, do Código de Processo Civil.
O edital deve deixar claro que o objeto da alienação são os direitos do executado e informar as obrigações vinculadas ao contrato, evitando que o interessado confunda a aquisição desses direitos com a compra imediata da propriedade plena. O STJ reconhece expressamente a possibilidade de penhora do direito real de aquisição decorrente da alienação fiduciária.
Imóvel com alienação fiduciária
O imóvel está alienado fiduciariamente?
Nessa situação, a propriedade resolúvel pertence ao credor fiduciário. Por isso, em regra, a penhora não deve recair sobre a propriedade plena do imóvel, mas sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, conforme previsto no artigo 835, XII, do Código de Processo Civil.
O edital deve deixar claro que o objeto da alienação são os direitos do executado e informar as obrigações vinculadas ao contrato, evitando que o interessado confunda a aquisição desses direitos com a compra imediata da propriedade plena. O STJ reconhece expressamente a possibilidade de penhora do direito real de aquisição decorrente da alienação fiduciária.
Imóvel com alienação fiduciária
O imóvel está alienado fiduciariamente?
Nessa situação, a propriedade resolúvel pertence ao credor fiduciário. Por isso, em regra, a penhora não deve recair sobre a propriedade plena do imóvel, mas sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, conforme previsto no artigo 835, XII, do Código de Processo Civil.
O edital deve deixar claro que o objeto da alienação são os direitos do executado e informar as obrigações vinculadas ao contrato, evitando que o interessado confunda a aquisição desses direitos com a compra imediata da propriedade plena. O STJ reconhece expressamente a possibilidade de penhora do direito real de aquisição decorrente da alienação fiduciária.
Imóvel com alienação fiduciária
O imóvel está alienado fiduciariamente?
Nessa situação, a propriedade resolúvel pertence ao credor fiduciário. Por isso, em regra, a penhora não deve recair sobre a propriedade plena do imóvel, mas sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, conforme previsto no artigo 835, XII, do Código de Processo Civil.
O edital deve deixar claro que o objeto da alienação são os direitos do executado e informar as obrigações vinculadas ao contrato, evitando que o interessado confunda a aquisição desses direitos com a compra imediata da propriedade plena. O STJ reconhece expressamente a possibilidade de penhora do direito real de aquisição decorrente da alienação fiduciária.