Amanda Priscila Pena Crepaldi
Leiloeira Oficial
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Amanda Priscila Pena Crepaldi é Leiloeira Oficial desde 2016, registrada na JUCESP sob nº 1.001, com atuação em leilões judiciais e extrajudiciais em diversos estados do Brasil.
Ao longo de sua trajetória, já conduziu centenas de leilões, incluindo mais de 500 procedimentos judiciais para tribunais como TJSP, TJPR, TJSC, TJDF, TJMG, TJCE e TRT15. Sua atuação vai muito além da abertura dos lances: Amanda acompanha o processo de forma estratégica, auxiliando advogados e serventias judiciais, analisando as condições do bem, colaborando na elaboração dos editais, realizando visitas, produzindo fotos e vídeos profissionais e planejando a divulgação para alcançar o maior número possível de interessados.
Nos imóveis rurais, sua equipe também realiza diligências para identificação da localização, elaboração de mapas, croquis e materiais que facilitam a compreensão do bem pelos potenciais arrematantes.
O objetivo é transformar o leilão em uma ferramenta efetiva para a satisfação da execução, combinando conhecimento processual, divulgação profissional, atendimento aos interessados e acompanhamento operacional completo.
Mais do que realizar leilões, Amanda trabalha para criar as condições necessárias para que eles tenham resultado.
Acompanhe dicas processuais e como a leiloeira Amanda pode contribuir com o processo.
Art. 843 do CPC: venda integral do bem com proteção da quota dos coproprietários.
Imóvel indivisível deve ser vendido por inteiro
Quando a penhora recai sobre apenas uma fração de um imóvel indivisível, levar somente essa parte a leilão pode reduzir drasticamente o interesse dos compradores.
O art. 843 do CPC permite que a alienação judicial alcance 100% do imóvel, preservando no produto da venda a quota-parte pertencente aos coproprietários alheios à execução.
Conhecer essa regra pode fazer a diferença entre um leilão sem interessados e uma alienação muito mais eficiente.
Veja como contar com a atuação da Amanda no processo.
Quota do coproprietário protegida, preferência na arrematação e mais efetividade no leilão.
Penhora parcial de imóvel indivisível? O leilão é do imóvel inteiro.
Penhora parcial de imóvel indivisível não significa leiloar só uma fração ideal. Pela regra do art. 843 do CPC, o caminho mais eficiente é levar 100% do imóvel a leilão, resguardar a quota-parte do coproprietário e ainda assegurar a ele preferência na arrematação em igualdade de condições. É assim que se evita nulidades e se aumenta a chance de resultado real no processo. Acesse o site e veja como nomear a leiloeira Amanda nos processos.
O coproprietário pode igualar o maior lance e exercer sua preferência em igualdade de condições.
Preferência não dispensa disputa no leilão
O coproprietário tem preferência na arrematação, mas isso não significa que ele leva o imóvel automaticamente.
Ele precisa participar do leilão e pode exercer sua preferência em igualdade de condições, igualando o maior lance sem precisar superá-lo. Se também for o único credor do processo, poderá utilizar seu crédito como forma de pagamento e, se o valor da arrematação for superior, deverá depositar apenas a diferença nos autos.
Conhecer essas regras evita erros, protege direitos e torna o leilão judicial mais eficiente.
A indenização do coproprietário deve observar o valor de avaliação, e não o preço final da arrematação.
A quota do coproprietário é protegida pela avaliação
Em leilão de imóvel indivisível, a proteção do coproprietário não é calculada sobre o valor final da arrematação.
Quando há coproprietário alheio à execução, é preciso preservar valor suficiente para indenizar sua quota-parte, tomando como referência o valor de avaliação do imóvel. Assim, eventual deságio do leilão não pode reduzir indevidamente a parcela de quem não responde pela dívida.
Mesmo sem a propriedade plena do imóvel, os direitos aquisitivos do executado podem ser penhorados.
Direitos aquisitivos podem ser penhorados.
Isso pode ocorrer, por exemplo, em contratos de promessa de compra e venda, cessões de direitos ou outras relações contratuais ainda em curso.
Nessas situações, o objeto da alienação não é necessariamente o imóvel em si, mas a posição jurídica ocupada pelo devedor. O arrematante passa a assumir os direitos e as obrigações correspondentes, dentro dos limites estabelecidos pelo contrato e pelo edital.
Por isso, antes do leilão, é importante analisar o contrato existente, os valores já pagos e ainda devidos, as condições para transferência e eventuais restrições e obrigações vinculadas ao negócio.
O imóvel está alienado fiduciariamente?
Imóvel com alienação fiduciária
Nessa situação, a propriedade resolúvel pertence ao credor fiduciário. Por isso, em regra, a penhora não deve recair sobre a propriedade plena do imóvel, mas sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, conforme previsto no artigo 835, XII, do Código de Processo Civil.
O edital deve deixar claro que o objeto da alienação são os direitos do executado e informar as obrigações vinculadas ao contrato, evitando que o interessado confunda a aquisição desses direitos com a compra imediata da propriedade plena. O STJ reconhece expressamente a possibilidade de penhora do direito real de aquisição decorrente da alienação fiduciária.
Importante destacar que o valor de avaliação dos direitos aquisitivos não é o valor do imóvel, mas sim o valor de todas as parcelas que o mutuário já pagou, incluindo entrada e uso do FGTS. Nestes casos, é dispensada a avaliação do valor de mercado do imóvel por perito, valendo as informações obtidas junto ao credor fiduciário.
A ausência de intimação pode comprometer a eficácia da alienação
Intimação do credor fiduciário
A alienação envolve imóvel ou direitos gravados por alienação fiduciária?
Nessa hipótese, o credor fiduciário deve ser intimado para acompanhar a expropriação e resguardar os direitos decorrentes da garantia.
O Código de Processo Civil atribui ao exequente o dever de requerer essa intimação quando a penhora recair sobre bem gravado por alienação fiduciária. Além disso, a alienação dos direitos aquisitivos será ineficaz em relação ao proprietário fiduciário que não tiver sido intimado.
A providência permite que o credor:
• informe o saldo devedor atualizado;
• esclareça as condições do contrato;
• acompanhe os atos de alienação;
• preserve a eficácia e a segurança jurídica do procedimento.
Mais segurança jurídica e menos risco no leilão judicial.
Cientificação do coproprietário no leilão
Coproprietário ou cônjuge alheio à execução não pode ser pego de surpresa. Em leilões de imóvel indivisível, a cientificação é essencial para garantir o direito de preferência na arrematação e resguardar o recebimento da quota-parte devida.
Quer entender como esse cuidado pode evitar nulidades e dar mais segurança ao procedimento? Nomeia a leiloeira Amanda para atuar no processo.
Mais segurança jurídica e menos risco no leilão judicial.
Intimação do cônjuge na penhora e no leilão
Na penhora de imóvel e no leilão, a intimação do cônjuge é indispensável para a regularidade da alienação judicial.
A ausência desse ato pode gerar questionamentos no processo e até comprometer a segurança do leilão.
A leiloeira Amanda realiza todas as cientificações exigidas pelo art. 889 do CPC.
A ciência dos interessados reforça a segurança do leilão
Intimação dos titulares de direitos reais
A alienação judicial pode atingir direitos reais de terceiros sobre o imóvel?
Quando houver usufruto, uso, habitação, servidão, promessa de compra e venda registrada ou outro direito real que possa ser afetado pelo leilão, o respectivo titular deve ser cientificado da alienação judicial.
Essa providência permite que o interessado acompanhe o procedimento e exerça os direitos que entender cabíveis. A falta de intimação, quando legalmente exigida, pode tornar a alienação ineficaz em relação ao titular não intimado e provocar impugnações posteriores.
A revelia não dispensa a ciência da alienação judicial
Intimação do executado revel
A revelia não elimina a necessidade de ciência sobre a alienação judicial.
O executado deve ser informado do leilão com pelo menos cinco dias de antecedência. Quando possuir advogado ou defensor constituído, a ciência ocorre por intermédio de seu representante. Se não houver procurador nos autos, deve ser adotada uma das formas de comunicação admitidas pelo Código de Processo Civil.
Na hipótese de o executado ter sido citado por edital e permanecer revel na fase de conhecimento, a ciência da alienação também poderá ocorrer por edital.
O cumprimento correto dessa etapa reduz o risco de questionamentos posteriores sobre a validade do leilão.
A ciência do leilão pode ocorrer por intermédio do procurador
Intimação por advogado constituído
Quando o executado possui advogado constituído nos autos, a intimação da alienação judicial pode ser realizada por intermédio de seu procurador.
O Código de Processo Civil exige que o executado seja cientificado da alienação com antecedência mínima de cinco dias. Havendo advogado constituído, a comunicação pode ser dirigida ao patrono, desde que observadas as formalidades processuais e a regularidade da publicação.
Esse cuidado contribui para evitar alegações posteriores de ausência de ciência e questionamentos sobre a validade do leilão.
Peça reavaliação do imóvel sem custo e conduza o leilão com mais segurança técnica.
Avaliação desatualizada pode prejudicar o leilão
Avaliação desatualizada pode comprometer todo o leilão.
Se o valor do imóvel não reflete o mercado, é possível pedir nova avaliação antes da alienação.
Amanda Crepaldi, Leiloeira Oficial – JUCESP nº 1.001, pode realizar a avaliação ou a reavaliação sem custo para as partes, com critério técnico e observância das normas da ABNT e do IBAPE.
Erro, alteração de mercado ou dúvida fundada sobre o valor do bem
Hipóteses de nova avaliação
Quando é cabível uma nova avaliação do bem penhorado?
O Código de Processo Civil admite nova avaliação quando:
• qualquer das partes apontar, de forma fundamentada, erro na avaliação ou dolo do avaliador;
• houver posterior valorização ou desvalorização do bem;
• o juiz tiver dúvida fundada sobre o valor atribuído na primeira avaliação.
A atualização do valor evita distorções no preço de referência e contribui para uma alienação judicial mais segura, especialmente quando houve demora relevante entre a avaliação e o leilão.
Avaliação técnica e condução do leilão pela mesma profissional
Avaliação do imóvel sem custo para as partes
Uma avaliação técnica e atualizada contribui para um leilão mais seguro, transparente e eficiente.
A definição adequada do valor do imóvel reduz distorções, diminui o risco de impugnações e oferece uma referência mais confiável para a alienação judicial.
Além de conduzir o leilão, Amanda Crepaldi também realiza a avaliação do imóvel sem custo para as partes, quando nomeada para atuar no processo. A medida pode evitar novas despesas e contribuir para maior agilidade no andamento da execução.
Avaliação sem custo para as partes, mediante autorização judicial.
Avaliação e leilão pela mesma profissional
Avaliação e leilão podem ser conduzidos pela mesma profissional habilitada, quando assim determinado pelo juízo.
Essa concentração pode evitar a contratação de outro avaliador, reduzir etapas e manter maior coerência entre o valor atribuído ao bem, a elaboração do edital e a estratégia de divulgação da alienação.
Quando nomeada para realizar o leilão, Amanda Crepaldi também se coloca à disposição para avaliar o imóvel sem custo para as partes, mediante autorização judicial. Assim, o processo pode ganhar:
• economia de tempo e recursos;
• maior uniformidade das informações;
• conhecimento prévio das características do bem;
• mais agilidade na preparação do leilão.
A condução da alienação judicial compete ao leiloeiro público oficial, observadas a nomeação judicial e as regras aplicáveis ao procedimento.
Amanda Crepaldi – Leiloeira Oficial – JUCESP nº 1.001
A avaliação é a referência; o preço mínimo é o limite da venda.
Avaliação e preço mínimo são diferentes
Avaliação e preço mínimo não são a mesma coisa.
A avaliação indica o valor atribuído ao bem e funciona como referência para a alienação judicial. Já o preço mínimo corresponde ao limite abaixo do qual a proposta não poderá ser aceita, conforme as condições fixadas pelo juízo.
Quando o edital não estabelece percentual específico, considera-se vil o preço inferior a 50% do valor da avaliação. Por isso, distinguir corretamente esses conceitos é essencial para definir as condições do leilão, orientar os interessados e reduzir questionamentos posteriores.
Amanda Crepaldi – Leiloeira Oficial – JUCESP nº 1.001