Cartórios de Registro de Imóveis estão passando a exigir que a Caixa Econômica Federal comprove que a comunicação das datas dos leilões extrajudiciais efetivamente chegou ao devedor. Em determinadas situações, já não basta demonstrar que a instituição financeira encaminhou correspondências aos endereços físicos e eletrônicos constantes do contrato.

A interpretação mais rigorosa está criando dificuldades para a averbação dos leilões negativos e, consequentemente, para a regularização de imóveis posteriormente vendidos pela Caixa.

Embora o problema esteja sendo observado em operações da Caixa, a discussão também alcança outros bancos, financeiras, incorporadoras e credores que utilizam a alienação fiduciária de imóveis, nos termos da Lei nº 9.514/1997.

Um caso concreto em Sertãozinho/SP

Um exemplo é o processo nº 1002371-64.2026.8.26.0597, que tramita perante a 1ª Vara Cível de Sertãozinho/SP.

A Caixa pretendia averbar na matrícula nº 76.966 o resultado negativo de dois leilões extrajudiciais, realizados em 16 e 20 de março de 2026.

Para demonstrar o cumprimento das formalidades legais, apresentou documentos relativos ao envio de correspondências aos endereços do antigo mutuário e ao encaminhamento de comunicação por e-mail.

Entretanto, o Registro de Imóveis recusou a averbação porque uma das correspondências retornou com a informação de destinatário ausente, outra foi recebida por terceiro sem vínculo comprovado com o devedor e o e-mail não tinha confirmação de entrega ou leitura.

A Caixa sustentou que o artigo 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997 exige o encaminhamento das comunicações aos endereços contratuais, mas não impõe a comprovação de recebimento pessoal.

O oficial manteve a exigência e submeteu a controvérsia à Justiça.

Em sentença de 14 de setembro de 2026, a juíza corregedora permanente considerou insuficiente a documentação apresentada e manteve o impedimento à averbação dos leilões negativos.

A decisão não declarou a nulidade dos leilões, mas entendeu que o simples envio das correspondências, nas circunstâncias daquele caso, não comprovava o cumprimento da obrigação legal de comunicar.

O problema é que o imóvel já havia sido comercializado pela Caixa, deixando o adquirente diante de uma dificuldade registral decorrente de procedimentos anteriores à sua aquisição.

O devedor já foi advertido de que o imóvel será levado a leilão

Entendo que essa nova interpretação merece uma análise cuidadosa.

O procedimento da alienação fiduciária não começa com a comunicação das datas dos leilões.

Antes de consolidar a propriedade, o credor precisa promover a intimação para purgação da mora, conforme o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997.

Essa intimação possui requisitos próprios e exige, como regra, a intimação pessoal do devedor, ressalvadas as modalidades legalmente admitidas para situações específicas.

Mais importante: o artigo 26, § 3º, com a redação conferida pela Lei nº 14.711/2023, determina que o devedor seja expressamente advertido de que, se não regularizar a dívida, a propriedade será consolidada em nome do credor e o imóvel será levado a leilão.

Portanto, o devedor regularmente intimado já tem conhecimento das consequências jurídicas do inadimplemento.

Se ele não purga a mora, sabe que poderá perder definitivamente a propriedade do imóvel e que o procedimento legal prevê sua alienação em leilão público.

Isso não significa que tenha conhecimento das datas específicas dos certames, que deverão ser posteriormente comunicadas. Entretanto, significa que essa comunicação não constitui a primeira advertência acerca da execução da garantia.

É justamente por isso que considero inadequado atribuir à comunicação dos leilões o mesmo rigor formal exigido para a intimação destinada à purgação da mora.

A própria lei diferencia os dois procedimentos

A diferença também aparece na redação dos dispositivos legais.

O artigo 26, § 3º, emprega expressamente a exigência de intimação pessoal do devedor.

Já o artigo 27, § 2º-A, estabelece que as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

Não é uma diferença irrelevante.

Se o legislador pretendesse exigir a mesma modalidade de intimação nas duas etapas, poderia ter reproduzido no artigo 27 a exigência expressa de pessoalidade estabelecida no artigo 26.

Em vez disso, escolheu disciplinar a comunicação dos leilões por correspondência aos endereços contratuais.

Assim, entendo que a obrigação de comunicar deve ser observada, mas não pode ser transformada automaticamente em obrigação de comprovar que o próprio devedor recebeu ou leu a correspondência.

Uma carta regularmente entregue no endereço contratual pode ser recebida por familiar, funcionário ou terceiro responsável pelo recebimento de correspondências. Da mesma forma, uma comunicação eletrônica pode ser encaminhada ao endereço fornecido pelo devedor sem que exista confirmação individual de leitura.

A validade dessas comunicações deve ser examinada segundo as circunstâncias concretas, sem impor formalidades adicionais como requisitos absolutos.

Outro aspecto relevante é o artigo 26, § 4º-A, que atribui ao devedor a responsabilidade de informar ao credor eventual alteração de domicílio.

Não parece razoável exigir do credor diligências ilimitadas para localizar alguém que deixou de atualizar seus próprios dados contratuais.

Existem decisões judiciais favoráveis a essa interpretação

A jurisprudência não é uniforme sobre o grau de formalidade necessário, mas existem precedentes importantes que reconhecem a distinção entre a intimação para purgação da mora e a comunicação dos leilões.

Em abril de 2025, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no AgInt no AREsp 2.383.447/PR, relatado pelo ministro Humberto Martins, reconheceu que a redação do artigo 27, § 2º-A, não exige intimação pessoal, pois prevê correspondência aos endereços contratuais. O caso também envolvia a disciplina aplicável a contrato firmado antes de julho de 2017, circunstância que deve ser considerada na interpretação do precedente.

Em outro julgamento, de 8 de abril de 2026, a Quarta Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, na Apelação nº 5078678-29.2023.4.04.7100/RS, reconheceu a suficiência da comunicação encaminhada ao endereço do imóvel financiado. O Tribunal também considerou relevante o fato de o devedor ter tomado conhecimento dos leilões antes de sua realização.

O TRF da 3ª Região adotou orientação semelhante no processo nº 5008274-76.2024.4.03.6119, envolvendo a própria Caixa. Nesse julgamento, foi considerada válida a correspondência entregue no endereço contratual, embora o aviso de recebimento tivesse sido assinado por terceiro.

O Superior Tribunal de Justiça também reconhece que a ciência inequívoca das datas dos leilões pode afastar a nulidade decorrente de deficiência formal da intimação, conforme os julgamentos dos REsp nº 1.936.269/RJ, de agosto de 2026, e AREsp nº 3.144.172/RJ, de setembro de 2026.

Por outro lado, existem decisões mais rigorosas, como o REsp nº 2.135.952/RJ, julgado em maio de 2026, no qual o STJ reconheceu a necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão.

O que se observa, portanto, é uma discussão que ainda exige cuidado na interpretação da legislação e na análise das provas de cada procedimento.

A comunicação deve ser comprovada, mas sua forma não pode ser absoluta

Defender uma interpretação mais flexível não significa defender a ausência de comunicação.

Se o credor não encaminhou qualquer aviso, utilizou endereço manifestamente incorreto ou não possui documentação capaz de demonstrar o cumprimento das exigências legais, a irregularidade deve ser examinada e poderá comprometer o procedimento.

Entretanto, é necessário distinguir a inexistência de comunicação da ausência de assinatura pessoal do destinatário.

Também não se pode presumir que toda carta devolvida constitui comunicação válida, mas o resultado de uma tentativa frustrada deve ser analisado em conjunto com as demais diligências, os endereços fornecidos pelo devedor, sua obrigação de mantê-los atualizados e eventuais provas de conhecimento prévio dos leilões.

A finalidade do artigo 27, § 2º-A, é permitir que o devedor acompanhe a alienação do imóvel e exerça o direito de preferência assegurado pelo § 2º-B.

Essa finalidade precisa ser protegida. Mas a análise de seu cumprimento não deve se limitar à existência de um aviso de recebimento assinado pessoalmente.

O risco também recai sobre os compradores de imóveis

A interpretação mais rigorosa gera consequências que ultrapassam a relação entre o banco e o antigo mutuário.

Após a consolidação da propriedade e a realização dos leilões negativos, imóveis podem ser comercializados por modalidades posteriores de venda, inclusive Venda Online e Venda Direta.

Quem compra nessas modalidades não participa dos procedimentos de notificação realizados pelo credor e, normalmente, não tem acesso a todos os comprovantes utilizados nas etapas anteriores.

Ainda assim, pode encontrar obstáculos no Registro de Imóveis e enfrentar dificuldades para concluir a regularização da aquisição.

É justamente nesse ponto que a segurança jurídica dos negócios imobiliários também precisa ser considerada.

A proteção do direito do devedor não deve ser confundida com a imposição de exigências probatórias desproporcionais, capazes de comprometer operações que observaram os meios de comunicação previstos em lei.

Conclusão

Considero legítimo que os cartórios fiscalizem o cumprimento das exigências legais relativas aos leilões extrajudiciais.

Entretanto, defendo que essa fiscalização respeite a distinção estabelecida pela própria Lei nº 9.514/1997 entre a intimação pessoal para purgação da mora e a comunicação das datas dos leilões.

O devedor já foi formalmente advertido sobre as consequências de seu inadimplemento. A comunicação posterior continua sendo obrigatória, mas deve ser analisada à luz da finalidade do ato, da regularidade dos meios utilizados e das circunstâncias concretas.

Comprovar que a comunicação foi juridicamente regular não significa, necessariamente, comprovar que o próprio devedor recebeu a carta em mãos ou leu o e-mail.

Uma interpretação equilibrada deve proteger os direitos do antigo mutuário, respeitar os limites das obrigações impostas aos credores e preservar a segurança jurídica de quem adquire imóveis de boa-fé.

Referências jurídicas principais
Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 26, 26-A e 27, com as alterações das Leis nº 13.465/2017 e nº 14.711/2023.
STJ, AgInt no AREsp 2.383.447/PR, Terceira Turma, j. 14/04/2025.
STJ, REsp 1.936.269/RJ, Terceira Turma, j. 12/08/2026.
STJ, AREsp 3.144.172/RJ, Quarta Turma, j. 29/09/2026.
STJ, REsp 2.135.952/RJ, Quarta Turma, j. 04/05/2026.
TRF3, Apelação 5008274-76.2024.4.03.6119.
TRF4, Apelação 5078678-29.2023.4.04.7100/RS, Quarta Turma, j. 08/04/2026.
TJSP, Pedido de Providências 1002371-64.2026.8.26.0597, sentença de 14/09/2026.