O Superior Tribunal de Justiça proferiu importante decisão para a consolidação dos direitos profissionais do leiloeiro público judicial.

Ao julgar o Recurso Especial nº 2.198.525, a Terceira Turma do STJ reconheceu que a quitação da dívida pelo executado, realizada depois da arrematação, não afasta o direito do leiloeiro à comissão, ainda que o auto de arrematação ainda não tenha sido assinado.

O fundamento central do julgamento é simples, embora juridicamente relevante: se o trabalho do leiloeiro foi concluído e produziu resultado útil, um fato posterior não pode eliminar sua remuneração.

O colegiado também reconheceu que o leiloeiro possui legitimidade para recorrer como terceiro prejudicado quando uma decisão judicial atinge diretamente seu direito à comissão.

O caso analisado pelo STJ

Na origem, um leiloeiro público foi nomeado para promover a alienação judicial de um imóvel.

A decisão que determinou o leilão fixou a comissão do profissional em 5% sobre o valor da arrematação.

O procedimento seguiu seu curso regular:
• o bem foi levado a leilão;
• houve lance vencedor;
• o lance foi aceito;
• o preço da arrematação foi depositado.

Antes da assinatura do auto de arrematação, porém, os executados depositaram o valor necessário à quitação da dívida, pretendendo encerrar a execução e recuperar o imóvel.

O juízo de primeira instância suspendeu os efeitos da arrematação, mas condicionou a remição da execução ao pagamento da comissão do leiloeiro.

O Tribunal de Justiça de São Paulo reformou essa decisão. Para o TJSP, como o auto de arrematação ainda não havia sido assinado, a alienação não estaria formalmente concluída e, por consequência, a comissão não seria exigível.

O leiloeiro interpôs recurso especial perante o STJ.

A Terceira Turma reformou o acórdão paulista e restabeleceu a decisão de primeira instância, reconhecendo que a comissão continuava devida.

A arrematação existe antes da assinatura do auto?

O ponto mais relevante da decisão está na distinção entre a realização da arrematação e a consolidação definitiva de seus efeitos.

O artigo 903 do Código de Processo Civil dispõe que a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável quando o auto for assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro.

Isso não significa, entretanto, que todos os atos anteriores sejam juridicamente inexistentes.

Segundo o entendimento adotado pelo STJ, a arrematação já se configura quando ocorre a aceitação do lance e o depósito do preço. O auto possui a função de documentar o ato e consolidar seus efeitos, especialmente para tornar a aquisição perfeita e irretratável.

Em outras palavras, a assinatura do auto representa uma etapa de formalização e estabilização da arrematação. Ela não apaga o fato de que o leilão já foi realizado, de que houve um vencedor e de que o resultado econômico pretendido foi alcançado.

A quitação posterior da dívida pode impedir a transferência definitiva do bem ao arrematante, mas não transforma em inexistente o trabalho anteriormente desenvolvido pelo leiloeiro.

A comissão remunera o resultado útil da atividade

A comissão do leiloeiro não remunera apenas a assinatura de um documento.

Ela corresponde ao conjunto de atividades necessárias à preparação e à realização da alienação judicial, entre as quais normalmente se encontram:
• análise das determinações judiciais;
• preparação do edital;
• organização das informações referentes ao bem;
• divulgação do leilão;
• atendimento aos interessados;
• habilitação dos participantes;
• condução das disputas;
• recebimento e registro dos lances;
• identificação do vencedor;
• prestação de informações ao juízo;
• elaboração dos documentos posteriores à alienação.

Quando essas atividades resultam na obtenção de um lance vencedor e no depósito do preço, há efetivo resultado útil.

Foi justamente essa a compreensão adotada pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator do recurso.

Condicionar a comissão exclusivamente à assinatura do auto significaria transferir ao leiloeiro o risco de acontecimentos posteriores à conclusão de seu trabalho.

Isso permitiria que o profissional realizasse toda a preparação, divulgação e condução do leilão, encontrasse um comprador e obtivesse o depósito do preço, mas perdesse sua remuneração em razão de uma providência tomada posteriormente pelo devedor.

Esse resultado não seria compatível com a lógica jurídica da remuneração pelo serviço efetivamente prestado.

O leilão frequentemente estimula o pagamento da dívida

A decisão também deve ser compreendida a partir da realidade prática das execuções judiciais.

Em muitos processos, o devedor permanece inerte durante anos. Somente diante da proximidade concreta da perda do bem — ou após a existência de um lance vencedor — é que providencia recursos para quitar a obrigação.

Nessas situações, o leilão não foi inútil.

Ao contrário: a atuação do leiloeiro pode ter sido o elemento determinante para que a dívida finalmente fosse paga.

O resultado útil da alienação judicial, portanto, não deve ser compreendido exclusivamente como a transferência da propriedade ao arrematante. A obtenção de recursos, a formação de uma proposta concreta e o estímulo à satisfação da dívida também demonstram que a atividade atingiu sua finalidade econômica e processual.

Seria contraditório utilizar o resultado produzido pelo leilão para viabilizar a quitação da execução e, simultaneamente, negar remuneração ao profissional responsável por esse resultado.

Remição da execução e remissão da dívida não são a mesma coisa

É importante fazer uma distinção terminológica.

No contexto da execução, utiliza-se a expressão remição da execução para designar o pagamento integral da dívida pelo executado, acrescido dos encargos processuais exigíveis, com a finalidade de liberar o bem penhorado e encerrar o processo executivo.

A remição, escrita com a letra “i”, não se confunde com a remissão da dívida, escrita com “ss”. A remissão constitui forma de perdão da dívida concedido pelo credor.

A remição, por sua vez, ocorre quando o débito é efetivamente pago para impedir ou desfazer os efeitos da expropriação judicial, nos limites admitidos pela legislação processual.

No caso julgado pelo STJ, houve remição da execução após a realização da arrematação, mas antes da assinatura do respectivo auto.

Quem deve suportar a comissão?

No julgamento analisado, o STJ restabeleceu a decisão de primeiro grau que condicionava a recuperação do imóvel pelos devedores ao pagamento da comissão do leiloeiro.

Isso significa que, naquele caso, os executados que realizaram a remição deveriam suportar o custo da remuneração profissional.

A solução é coerente.

O arrematante não deu causa à frustração da transferência. Ele participou regularmente do leilão, apresentou o lance vencedor e depositou o preço.

O leiloeiro, da mesma forma, cumpriu sua função.

A não consolidação da alienação decorreu da quitação promovida pelos executados depois de já alcançado o resultado útil.

Por isso, não seria adequado impor ao leiloeiro a perda da comissão nem manter definitivamente esse custo com o arrematante que não receberá o bem.

A definição concreta da responsabilidade, entretanto, deve observar a decisão de nomeação, o edital, as normas do tribunal e as particularidades de cada processo.

O leiloeiro pode recorrer da decisão que retira sua comissão

Outro aspecto importante do julgamento diz respeito à legitimidade recursal do leiloeiro.

Embora atue como auxiliar da Justiça e não seja parte na relação processual principal entre credor e devedor, o leiloeiro é titular de direito próprio à remuneração.

O artigo 996 do Código de Processo Civil permite que o terceiro juridicamente prejudicado recorra de uma decisão judicial.

Para isso, não basta a existência de mero interesse econômico indireto. É necessário que a decisão produza prejuízo jurídico direto sobre direito de titularidade do recorrente.

No caso examinado, o acórdão do TJSP declarou expressamente a inexigibilidade da comissão.

A decisão, portanto, não causou apenas uma repercussão econômica reflexa. Ela atingiu diretamente o direito subjetivo do leiloeiro à remuneração.

Por essa razão, o STJ reconheceu sua legitimidade para recorrer como terceiro prejudicado.

Esse entendimento possui grande relevância prática.

O leiloeiro não precisa depender da iniciativa do exequente, do arrematante ou de qualquer outra parte para defender direito que lhe pertence diretamente.

A decisão vale para qualquer cancelamento de leilão?

Não. O julgamento deve ser interpretado dentro de seus limites.

O STJ analisou uma situação específica na qual:
• o leilão já havia sido realizado;
• existia lance vencedor;
• o lance havia sido aceito;
• o preço havia sido depositado;
• a remição ocorreu posteriormente;
• o trabalho do leiloeiro havia produzido resultado útil.

A decisão não permite afirmar que toda suspensão, cancelamento ou frustração de leilão gera automaticamente direito à comissão integral.

Quitação anterior à arrematação

Se o devedor paga a dívida antes da realização do leilão ou antes da existência de lance vencedor, a situação é diferente.

Nesse caso, pode haver direito ao ressarcimento de despesas ou a alguma remuneração especificamente prevista no edital, na decisão judicial ou na regulamentação local.

Contudo, não se pode aplicar automaticamente a mesma conclusão relativa à comissão incidente sobre uma arrematação já realizada.

Leilão negativo

Se o leilão ocorre, mas não há qualquer lance, em regra não existe base econômica de arrematação sobre a qual incida a comissão percentual.

Podem existir despesas reembolsáveis ou outra forma de remuneração autorizada judicialmente, mas isso deve ser analisado separadamente.

Arrematante inadimplente

Também é distinta a situação em que existe lance vencedor, mas o arrematante deixa de pagar o preço.

Nesse cenário, devem ser examinadas as regras do edital, as multas eventualmente aplicáveis, a responsabilidade do licitante inadimplente e as determinações do juízo.

Anulação da arrematação por vício

Outra hipótese diferente ocorre quando o próprio leilão é anulado por irregularidade, ausência de intimação obrigatória, defeito no edital ou violação ao devido processo legal.

A remição posterior à arrematação não se confunde com a anulação do ato por vício jurídico.

Portanto, a decisão do REsp 2.198.525 não deve ser utilizada de forma indiscriminada para qualquer situação em que a alienação não chegue à transferência definitiva do bem.

A comissão mínima do leiloeiro

No processo examinado, a comissão havia sido fixada em 5% sobre o valor da arrematação.

Em outro importante julgamento, o STJ reconheceu que a comissão do leiloeiro público deve ser fixada, em regra, em no mínimo 5% sobre o valor dos bens arrematados, em razão do caráter especial e cogente do Decreto nº 21.981/1932 e da regulamentação estabelecida pela Resolução nº 236/2016 do Conselho Nacional de Justiça.

O Código de Processo Civil assegura o direito à comissão, enquanto o Decreto nº 21.981/1932 e a regulamentação do CNJ disciplinam o percentual aplicável.

Isso não dispensa a leitura cuidadosa da decisão de nomeação e do edital.

O percentual, a forma de pagamento e a responsabilidade pelo encargo devem estar claramente definidos antes da realização da alienação.

A importância da documentação do resultado do leilão

A decisão reforça a necessidade de o leiloeiro manter documentação completa de todas as etapas do procedimento.

É recomendável preservar, entre outros elementos:
• decisão de nomeação;
• edital do leilão;
• comprovantes de publicação e divulgação;
• relatório de acessos e habilitações;
• histórico completo dos lances;
• registro do lance vencedor;
• comprovante de aceitação do lance;
• comprovante do depósito do preço;
• comprovante de pagamento da comissão;
• ata ou relatório de encerramento;
• comunicações enviadas às partes e ao juízo;
• cópias dos documentos apresentados pelo arrematante.

Esses elementos permitem demonstrar que o trabalho foi efetivamente realizado e que a alienação produziu resultado útil antes da ocorrência da remição.

Como o leiloeiro deve agir diante da remição posterior

Ao tomar conhecimento de que o executado pretende quitar a dívida depois da arrematação, o leiloeiro deve peticionar imediatamente no processo.

Em sua manifestação, poderá requerer:
• o reconhecimento do resultado útil da alienação;
• a preservação de seu direito à comissão;
• o condicionamento da remição ao pagamento da remuneração;
• a reserva do valor da comissão antes da liberação dos depósitos;
• a definição de quem deverá suportar o encargo;
• o eventual ressarcimento do arrematante, se ele tiver antecipado a comissão;
• a juntada do relatório completo do leilão e dos comprovantes de pagamento.

Caso o direito seja afastado por decisão judicial, o leiloeiro poderá avaliar a interposição do recurso adequado na condição de terceiro prejudicado, conforme reconhecido pelo STJ.

Sugestão de cláusula para o edital

Para reduzir controvérsias, o edital pode conter disposição específica sobre a matéria, desde que compatível com a decisão de nomeação e com as normas do tribunal:

Ocorrendo remição da execução, acordo, pagamento ou qualquer outro fato superveniente após a realização da alienação, a aceitação do lance e a obtenção de resultado útil, permanecerá devida a comissão do leiloeiro, observadas as determinações judiciais, o artigo 884, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a regulamentação do Conselho Nacional de Justiça e a jurisprudência aplicável.

A cláusula não substitui a legislação nem a decisão judicial, mas oferece transparência aos participantes e reduz discussões posteriores.

Uma decisão que valoriza a função do leiloeiro judicial

O leiloeiro não é mero divulgador de anúncios.

Na alienação judicial, ele exerce função essencial à efetividade do processo executivo. Sua atividade transforma um bem penhorado em uma oportunidade concreta de satisfação do crédito.

Essa atuação exige estrutura tecnológica, conhecimento jurídico, divulgação, atendimento aos interessados, gestão documental e responsabilidade perante o Poder Judiciário.

Quando o profissional realiza o leilão, encontra um comprador e obtém o depósito do preço, seu trabalho alcançou resultado juridicamente relevante.

A posterior quitação da dívida pode beneficiar o credor, liberar o devedor e encerrar a execução. Não pode, porém, tornar gratuito o serviço que tornou esse resultado possível.

Conclusão

O julgamento do REsp nº 2.198.525 representa importante avanço na proteção da remuneração do leiloeiro público.

A Terceira Turma do STJ reconheceu que:
• a arrematação se configura com a aceitação do lance e o depósito do preço;
• a assinatura do auto consolida os efeitos do ato, mas não apaga o trabalho anteriormente realizado;
• a remição posterior não afasta a comissão quando houve resultado útil;
• o leiloeiro pode recorrer como terceiro prejudicado quando uma decisão atinge diretamente seu direito à remuneração.

A decisão não transforma toda suspensão de leilão em hipótese de comissão obrigatória. Sua aplicação exige a presença dos elementos concretos verificados no julgamento.

Todavia, quando a alienação já foi realizada, o lance foi aceito e o preço foi depositado, a regra se mostra juridicamente coerente: o trabalho concluído deve ser remunerado.

Fonte principal: Superior Tribunal de Justiça, REsp nº 2.198.525, Terceira Turma. Superior Tribunal de Justiça