A Lei nº 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, foi um marco na modernização do sistema de crédito brasileiro. Inspirada em modelos internacionais, ela permitiu que os bancos e instituições financeiras executassem garantias de forma extrajudicial, com segurança jurídica, rapidez e previsibilidade.

O funcionamento era simples: o credor fiduciário possuía a posse indireta e a propriedade resolúvel do imóvel, enquanto o devedor fiduciante detinha a posse direta. Em caso de inadimplência, o credor consolidava a propriedade em seu nome e promovia o leilão do bem para quitar o débito; se o valor obtido fosse superior à dívida, deveria devolver ao devedor o valor sobejado. Caso o imóvel não fosse vendido no leilão, o bem permaneceria livre e desembaraçado para o credor, que poderia fazer o que quisesse com ele — sem obrigação de prestar contas ao devedor nem de restituir-lhe qualquer valor sobejado.

O valor de venda era determinado pelo próprio mercado, e não por uma limitação legal. Esse modelo expressava com precisão a lógica econômica da alienação fiduciária: uma vez consolidada a propriedade em nome do credor, o imóvel era vendido pelo preço que o mercado estivesse disposto a pagar, com liberdade negocial e transparência. O objetivo não era proteger o bem do devedor, mas recompor o crédito ao credor e restituir o maior valor possível ao devedor.

Com a promulgação da Lei nº 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, o artigo 27 da Lei nº 9.514/1997 foi alterado, introduzindo, pela primeira vez, uma restrição ao preço de venda nos leilões extrajudiciais.

O novo § 2º passou a prever que:
“No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida (...), podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.”
(Redação dada pela Lei nº 14.711/2023).

Em outras palavras, o legislador passou a proibir a venda por preço vil, fixando como limite mínimo 50% do valor de avaliação. O objetivo era proteger o devedor contra alienações por valores irrisórios — ideia que faz sentido no processo judicial, mas não no contexto da alienação fiduciária.

No leilão judicial, caso o imóvel não seja vendido, ele permanece no patrimônio do devedor. Por isso, é essencial que o juiz fixe um valor mínimo de arrematação, a fim de evitar que o executado perca seu bem por preço vil. Essa limitação tem caráter protetivo e cumpre uma função legítima: impedir a expropriação por valor desproporcional, preservando o equilíbrio entre o direito de crédito do exequente e o direito de propriedade do executado.

No leilão extrajudicial, ocorre de forma diferente. Após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, antes mesmo da realização dos leilões, o imóvel já não pertence mais ao devedor. Caso não seja vendido nos leilões, o bem permanece com o credor e não retorna ao patrimônio do devedor. O credor passa a ter plena liberdade para dispor do imóvel — vender, alugar ou mantê-lo em seu ativo pelo preço que desejar — sem a necessidade de prestar contas ou devolver qualquer valor sobejado ao devedor.

Não há expropriação nessa fase, porque a expropriação já ocorreu anteriormente, no momento da consolidação da propriedade em favor do credor. Portanto, a aplicação de um limite mínimo de preço não protege o devedor, mas beneficia o próprio credor, que já é o dono do imóvel e pode rejeitar propostas legítimas do mercado.

Vamos a um exemplo prático: imagine um imóvel avaliado em R$ 100 mil, com dívida de R$ 20 mil. Surge um interessado oferecendo R$ 30 mil no leilão. Nesse caso, o credor receberia seus R$ 20 mil e o devedor ainda teria direito à devolução de R$ 10 mil, obtendo o melhor resultado possível diante da inadimplência. Entretanto, sob a atual interpretação da lei, o lance seria recusado por ser inferior a 50% da avaliação. O leilão seria considerado frustrado, e o credor acabaria incorporando o imóvel ao seu patrimônio por R$ 20 mil — valor correspondente à dívida. Ou seja: o arrematante é impedido de comprar por preço menor, mas o credor pode ficar com o imóvel por valor ainda mais baixo.

Esse exemplo revela o equívoco de se aplicar ao leilão extrajudicial a mesma lógica do “lance vil” judicial. Enquanto no processo judicial o limite protege o devedor de uma expropriação injusta, no extrajudicial ele impede a venda legítima e favorece o enriquecimento do credor, contrariando a própria razão de ser do instituto.

A alteração legislativa criou uma assimetria inaceitável: o credor, que já é o proprietário do bem, passa a ser protegido contra o preço vil, mas continua autorizado a incorporar o imóvel por valor vil caso não haja lances válidos.

O novo § 5º do art. 27 é claro:
“Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º.”

Na prática, se ninguém oferecer ao menos metade do valor de avaliação, o credor incorpora o imóvel ao seu patrimônio pelo valor da dívida, sem necessidade de devolver qualquer saldo ao devedor. Cria-se, assim, um cenário paradoxal: o mercado é impedido de comprar o imóvel por preço inferior, mas o credor pode ficar com ele por valor ainda menor, violando os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil).

A proibição de lance vil introduzida pela Lei nº 14.711/2023 representa uma aberração técnica, lógica e econômica. Transformou o instituto que mais funcionava no sistema de garantias brasileiro em uma estrutura contraditória, na qual o credor é protegido da desvalorização, enquanto o devedor é privado da chance de obter o melhor resultado possível com a venda.

Ao impedir lances abaixo de 50% da avaliação e permitir que o credor incorpore o imóvel por valor ainda menor, o legislador criou um modelo que estimula o enriquecimento sem causa e rompe com a coerência do sistema fiduciário. Enquanto no leilão judicial a vedação do lance vil protege o devedor, no extrajudicial ela protege o credor e prejudica o devedor, invertendo completamente o princípio da justiça contratual.

Para corrigir essa distorção, algumas alternativas poderiam ser consideradas:

1. Obrigar o credor a realizar novos leilões sempre que o imóvel não receber lance igual ou superior a 50% do valor de avaliação. Essa hipótese, embora coerente com a redação atual da lei, traria enorme insegurança jurídica e caos operacional ao sistema financeiro, transformando o procedimento extrajudicial em uma execução interminável e onerosa.

2. Manter a limitação de preço, mas exigir que o credor continue obrigado a devolver ao devedor eventuais valores excedentes, caso o imóvel seja vendido futuramente por valor superior à dívida. Essa solução mitigaria o risco de enriquecimento ilícito, mas criaria complexidades contábeis e de fiscalização, além de dificultar a liquidação do ativo no mercado.

3. Retirar do texto legal a proteção contra o lance vil, restaurando o modelo original da Lei nº 9.514/1997, que funcionou de forma eficiente e equilibrada por mais de duas décadas. Essa é, de longe, a solução mais correta e tecnicamente coerente, pois o devedor já dispõe de uma série de garantias e salvaguardas ao longo do processo fiduciário: concessão inicial do crédito, possibilidade de renegociação, pausa temporária nos pagamentos, incorporação de parcelas em atraso ao saldo devedor, uso do FGTS, prazos para purgação da mora, intimação pessoal antes da consolidação, preferência para readquirir o imóvel e direito ao valor sobejado.

Além disso, a agilidade na retomada e revenda dos imóveis promovida pela Lei nº 9.514/1997 trouxe redução nas taxas de juros do crédito imobiliário, beneficiando milhares de mutuários. Criar embaraços ou restrições adicionais nesse procedimento resultará inevitavelmente em aumento das taxas de juros, redução do acesso ao crédito e oneração de todo o sistema habitacional.

É importante lembrar que nenhum credor tem interesse na retomada do imóvel. A posse do bem gera altos custos — manutenção, impostos, taxas condominiais e o custo do capital imobilizado. O interesse do credor é o fluxo de caixa, não o patrimônio. Quanto mais ágil for a venda em leilão, melhor para todos os envolvidos: credor, devedor e arrematante.

Em síntese, a única solução compatível com os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e do equilíbrio econômico entre as partes é a revogação da vedação ao lance vil no leilão extrajudicial. Essa medida restabeleceria a coerência jurídica e econômica da alienação fiduciária, preservando o sistema que, até então, era o mais eficiente e equilibrado instrumento de garantia do mercado imobiliário brasileiro.